A Lei do Distrato não elimina a proteção do consumidor. O valor a restituir depende, sobretudo, da causa da rescisão, da data do contrato e do regime jurídico do empreendimento.
A compra de um imóvel na planta envolve compromissos financeiros assumidos por anos. Quando o negócio deixa de ser viável ou o empreendimento não avança conforme o contratado, surge uma pergunta decisiva: quanto a incorporadora pode reter dos valores pagos?
A resposta exige uma distinção inicial. A resolução provocada pelo inadimplemento da incorporadora não recebe o mesmo tratamento da desistência ou inadimplência do comprador. Aplicar indistintamente a chamada Lei do Distrato às duas situações pode transferir ao consumidor os riscos da atividade empresarial.
Quando a incorporadora dá causa à rescisão
Se a incorporadora descumpre suas obrigações e esse inadimplemento justifica a resolução, o adquirente pode pleitear a restituição integral das parcelas pagas. É a orientação expressa na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça para a resolução de promessa de compra e venda submetida ao Código de Defesa do Consumidor por culpa exclusiva do vendedor ou construtor.
A análise não se restringe à data final de entrega. A publicidade do empreendimento, as informações prestadas na comercialização e os compromissos assumidos pela incorporadora devem ser confrontados com a execução efetiva do contrato. Cronogramas divulgados, perspectivas de evolução da obra e informações sobre o financiamento da produção podem integrar a avaliação do inadimplemento, conforme seu conteúdo e a prova disponível em cada caso.
Nessa hipótese, o comprador adimplente não está simplesmente exercendo uma faculdade de desistir: ele sustenta que a própria fornecedora comprometeu a finalidade do negócio. A causa concreta da ruptura deve ser demonstrada antes de se cogitar qualquer retenção.
Quando o comprador decide desistir
Se o desfazimento decorre do comprador, a restituição é, em regra, parcial. Para contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, o STJ consolidou o percentual de 25% dos valores pagos como parâmetro de retenção, ressalvadas circunstâncias específicas que justifiquem solução diversa. Esse entendimento não transforma os 25% em regra automática para todo contrato imobiliário.
Nos contratos celebrados já sob a Lei do Distrato, o art. 67-A da Lei nº 4.591/1964 prevê, para as incorporações imobiliárias, pena convencional de até 25% da quantia paga. Quando o empreendimento está submetido ao patrimônio de afetação, a lei admite que essa pena seja pactuada em até 50%. A disciplina legal também trata de outras possíveis deduções, como a comissão de corretagem, observados seus requisitos próprios. Por isso, a pena de 25% não deve ser confundida, sem exame do contrato, com um limite absoluto para toda e qualquer dedução.
O CDC continua aplicável após a Lei do Distrato?
Sim. A existência de uma lei específica não dispensa a análise da relação de consumo, da informação prestada ao adquirente e da validade das cláusulas contratuais. Há precedentes que, em contratos posteriores à Lei nº 13.786/2018 submetidos ao CDC, limitaram a soma de descontos a 25% dos valores pagos. É indispensável, porém, observar o objeto desses julgados: um dos precedentes identificados trata de loteamento urbano, sujeito à disciplina da Lei nº 6.766/1979, e não autoriza afirmar que toda incorporação de imóvel na planta tenha retenção máxima de 25%.
A distinção ganhou relevo diante de julgamento recente em que o STJ reconheceu a possibilidade de retenção de até 50%, quando expressamente pactuada, em contrato de incorporação com patrimônio de afetação cuja rescisão decorreu da inadimplência do comprador. Assim, a incidência do CDC permanece relevante, mas o percentual aplicável e a validade de cada desconto dependem das características do negócio.
O que deve ser examinado antes de assinar o distrato
Antes de aceitar uma proposta de devolução, é necessário verificar:
- quem efetivamente deu causa à resolução e quais documentos comprovam os fatos;
- quando o contrato foi celebrado;
- se o empreendimento foi submetido ao patrimônio de afetação;
- quais valores foram pagos e a quem foram destinados;
- o conteúdo do quadro-resumo, das cláusulas de penalidade e da previsão sobre corretagem;
- os prazos e a forma de restituição oferecidos pela incorporadora.
Uma proposta apresentada como “padrão” pode não refletir a situação jurídica do adquirente. A revisão do contrato e dos documentos do empreendimento permite identificar se há fundamento para restituição integral, para discutir retenções ou para exigir a correção dos valores oferecidos.
Se você comprou um imóvel na planta e pretende rescindir o contrato, procure orientação jurídica antes de assinar o distrato.
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