A demora na conclusão da obra pode justificar indenização pelo período de atraso ou, quando o inadimplemento da incorporadora autorizar o desfazimento do negócio, a restituição integral dos valores pagos. A escolha entre manter e rescindir o contrato altera os pedidos possíveis.
A data de entrega é um elemento central na compra de imóvel na planta. Quando o prazo contratual se encerra e a unidade não é disponibilizada, o adquirente pode enfrentar despesas com moradia, cobranças que considera indevidas e incerteza sobre a conclusão do empreendimento.
A primeira providência é examinar o contrato, inclusive eventual prazo de tolerância, e identificar a partir de quando se configurou a mora. Também devem ser reunidos os comunicados da incorporadora, os comprovantes de pagamento e os documentos relativos aos prejuízos alegados.
Se o comprador deseja receber o imóvel
Quando a entrega ainda interessa ao adquirente, é possível discutir indenização pelo período em que ele ficou privado da posse do bem. A apuração costuma considerar o valor locatício de imóvel semelhante e o tempo de atraso. O percentual de 0,5% do valor do imóvel ao mês aparece em julgados como parâmetro de cálculo, mas não constitui valor fixo devido em todos os contratos. scon.stj.jus.br
É necessário verificar, ainda, se o contrato prevê multa moratória a cargo da incorporadora. Segundo o Tema 970 do STJ, quando essa cláusula já indeniza adequadamente o atraso em valor equivalente ao locativo, em regra não cabe cumulá-la com lucros cessantes pelo mesmo fato. O Tema 971 trata da utilização, como parâmetro indenizatório, de penalidade prevista apenas contra o comprador. stj.jus.br
Despesas adicionais, como aluguel e outros custos efetivamente suportados, também podem ser examinadas. Sua cobrança exige demonstração do desembolso, do nexo com o atraso e cuidado para evitar reparação duplicada do mesmo prejuízo.
Se o comprador pretende rescindir o contrato
Quando o atraso configura inadimplemento imputável à incorporadora e justifica a resolução contratual, o adquirente pode requerer a devolução integral dos valores pagos, com os encargos cabíveis. A Súmula 543 do STJ distingue essa hipótese daquela em que o próprio comprador dá causa ao desfazimento do negócio. www.stj.jus.br
A comissão de corretagem paga pelo comprador também deve integrar a análise do pedido restitutório. Em julgamento repetitivo, o STJ examinou especificamente a pretensão de sua devolução quando a resolução decorre do atraso imputável à construtora ou incorporadora, distinguindo-a da discussão sobre a abusividade da cláusula que transferiu ao consumidor o pagamento da comissão. stj.jus.br
Há, porém, uma diferença importante quanto aos lucros cessantes: se o comprador opta pela rescisão, a perda de renda locatícia não é presumida. O STJ distinguiu essa situação daquela em que o adquirente mantém o contrato e aguarda a entrega. Na ação resolutória, eventual prejuízo patrimonial que não seja recomposto pela restituição precisa ser demonstrado concretamente. stj.jus.br
O atraso pode gerar dano moral?
Pode, mas não de forma automática. O simples descumprimento do prazo contratual, por si só, não basta. É necessário demonstrar circunstâncias excepcionais e consequências que ultrapassem os transtornos ordinários do atraso, com efetiva ofensa a direitos da personalidade. stj.jus.br
A duração da demora, a conduta da incorporadora, a falta de informações e os efeitos concretos na vida dos compradores devem ser avaliados em conjunto, à luz das provas disponíveis.
Antes de decidir entre aguardar a obra e rescindir
A estratégia depende do resultado que o comprador pretende alcançar. Manter o contrato permite discutir a entrega e a reparação pela privação temporária do imóvel. Pedir a rescisão por culpa da incorporadora desloca o foco para a restituição integral, inclusive a análise da corretagem, e para prejuízos adicionais que possam ser comprovados.
Por isso, antes de aceitar uma nova previsão de entrega ou assinar um distrato, é recomendável analisar o contrato, o histórico da obra e todos os pagamentos realizados. Essa avaliação permite definir os pedidos compatíveis com os fatos, sem deixar valores devidos sem apuração.
Referências: Súmula 543/STJ; Temas 970, 971 e 1.099/STJ; REsp 1.881.482 e REsp 1.641.037.
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